Yüksek Enflasyon ve TÜFE Kullanımı

Giriş

Türkiye’de kira ilişkilerinde en çok tartışılan konulardan biri, kira artışlarının nasıl belirleneceğidir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, kiracı ile kiraya veren arasındaki menfaat dengesinin korunması güçleşmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira artışlarının TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşmamak kaydıyla yapılabileceğini düzenleyerek taraflar arasındaki dengeyi kurmayı amaçlamaktadır. Ancak ekonomik koşulların hızla değiştiği dönemlerde bu düzenleme, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından tartışmalı sonuçlar doğurmaktadır.

İçerik

1. TÜFE Esasının Hukuki Dayanağı

TBK m.344 uyarınca, taraflar kira artışını serbestçe kararlaştırabilir; ancak bu oran, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşamaz. Böylece kanun koyucu, kiracıyı “fahiş artışlardan” korumayı hedeflemiştir. Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm olmasa bile, kanun kendiliğinden TÜFE sınırını uygulamaktadır.

2. Yüksek Enflasyonun Etkileri

Son yıllarda artan enflasyon, kira bedelleri üzerinde ciddi baskı yaratmıştır. Kiraya verenler, maliyetlerin ve piyasa rayiçlerinin TÜFE artışının çok üzerinde yükseldiğini, bu nedenle TÜFE’nin gerçekçi bir ölçüt olmadığını savunmaktadır. Kiracılar ise özellikle büyük şehirlerde rayiçlerin çok yüksek olduğunu, TÜFE sınırının tek koruma mekanizması olduğunu ifade etmektedir. Böylece taraflar arasında “adil denge”nin nasıl sağlanacağı sorusu gündeme gelmektedir.

3. Akademik Görüşler ve Uygulama

Akademik yazında, TÜFE sınırının kiracı lehine koruyucu bir düzenleme olduğu kabul edilmektedir. Bununla birlikte, yüksek enflasyonun kalıcı hale geldiği dönemlerde yalnızca TÜFE’ye bağlı kalınmasının, kiraya veren açısından hakkaniyeti zedelediği yönünde görüşler de mevcuttur. Yargıtay uygulamasında ise hâkimler, özellikle beş yıllık süre dolduğunda kira bedelini emsal kira değerleriyle birlikte değerlendirmekte ve hakkaniyet indirimi uygulamaktadır. Böylece TÜFE’nin sınırlayıcı etkisi, emsal ve hakkaniyet unsurlarıyla dengelenmektedir.

4. Güncel Tartışmalar

• TÜFE sınırının ekonomik gerçekleri yansıtıp yansıtmadığı,

• Kiraya verenin maliyet artışlarının nasıl dikkate alınacağı,

• Beş yıl dolmadan yalnızca TÜFE ile artış yapılmasının yeterli olup olmadığı,

• Beş yıl dolduktan sonra açılacak kira tespit davalarının daha adil bir çözüm sağlayıp sağlamadığı,
  güncel tartışma konularıdır. Özellikle 2022-2024 arasında uygulanan %25’lik artış sınırı da bu tartışmaları derinleştirmiştir.

Sonuç

Yüksek enflasyon dönemlerinde kira artışlarının belirlenmesi, taraf menfaatleri arasındaki dengeyi kurmayı daha da zorlaştırmaktadır. TÜFE esaslı sınırlama, kiracılar açısından bir güvence sağlarken, kiraya verenlerin artan maliyetlerini karşılamakta yetersiz kalabilmektedir. Bu nedenle, uygulamada beş yıl dolduğunda emsal kira değerleri ve hakkaniyet ölçütleri devreye girmekte, TÜFE’nin sınırları aşılmaktadır. Kira hukukunun bu dinamik yapısı, her somut olayda güncel ekonomik verilerin dikkate alınmasını ve uzman desteği alınmasını gerekli kılmaktadır.