BİZİM ÇOCUK HUKUK KLİNİĞİ

Kiralanandaki Ortaya Çıkan Ayıplara İlişkin Tespit Davası Açılması ve Takip Edilmesi

Genel Bilgiler

Kira hukukunda kiralananın ayıplı olması, kiracının en sık karşılaştığı sorunlardan biridir. Ayıp; kiralananın sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun olmaması veya sonradan bu özelliğini kaybetmesi durumudur.

⚖️ Dayanak: Türk Borçlar Kanunu’na göre;

  • Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür.

  • Kiralananda ayıp olması durumunda kiracı, ayıpların giderilmesini isteyebilir, kira bedelinde indirim talep edebilir, sözleşmeyi feshedebilir veya zararının tazminini talep edebilir.

Kiracının bu haklarını kullanabilmesi için öncelikle ayıbın tespiti gerekir. İşte bu noktada tespit davası açılır.

Tespit Davasının Amacı

  • Kiralanandaki ayıbın (ör: su sızıntısı, rutubet, elektrik tesisatı arızası, yapısal hasar vb.) resmî olarak belgelenmesi

  • Mahkeme aracılığıyla bilirkişi incelemesi yapılması

  • İleride açılacak alacak, tazminat veya fesih davaları için delil oluşturulması

Tespit Davası Süreci

  1. Kiracı, ayıbı kiraya verene bildirir (genellikle noter ihtarnamesi ile).

  2. Kiraya veren ayıbı gidermediğinde, kiracı tespit davası açar.

  3. Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla inceleme yapar ve rapor düzenlenir.

  4. Tespit edilen ayıplar, sonraki davalarda kullanılmak üzere kesin delil niteliği kazanır.

Örnek Tespit Davası Dilekçesi

… … SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ’NE

DAVACI (KİRACI):
Ad Soyad – T.C. Kimlik No – Adres

DAVALI (KİRAYA VEREN):
Ad Soyad – T.C. Kimlik No – Adres

KONU: Kiralanan taşınmazdaki ayıpların tespiti talebimizdir.

AÇIKLAMALAR

  1. Davalı ile …/…/20.. tarihinde … adresinde bulunan taşınmaz için kira sözleşmesi yapılmıştır.

  2. Ancak taşınmazda; … (ör: sürekli su sızıntısı, elektrik tesisatında arıza, ağır rutubet, duvar çatlakları vb.) bulunmaktadır. Bu durum, taşınmazın kullanımını ciddi şekilde engellemektedir.

  3. Defalarca kiraya verene bildirilmesine rağmen gerekli onarımlar yapılmamıştır.

  4. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmemiştir.

  5. İleride açacağımız tazminat/indirim/fesih davaları için söz konusu ayıpların resmî şekilde tespit edilmesi gerekmektedir.

HUKUKİ NEDENLER

TBK, HMK ve ilgili mevzuat.

DELİLLER

  • Kira sözleşmesi

  • Fotoğraflar, videolar

  • Noter ihtarnamesi

  • Bilirkişi incelemesi

  • Tanık beyanları

SONUÇ VE TALEP

Yukarıda açıklanan nedenlerle, kiralanan taşınmazdaki ayıpların bilirkişi marifetiyle tespit edilmesini ve rapor düzenlenmesini saygıyla talep ederim.

Tarih – İmza
Davacı / Vekili

Önemi

  • Kiracının haklarını ispat etmesi kolaylaşır.

  • İleride açılacak alacak, tazminat, kira indirimi veya fesih davaları için sağlam bir delil elde edilir.

  • Mahkeme tespiti sayesinde kiracının mağduriyeti belgelenir.

📌 Not: Tespit davaları yalnızca mevcut durumu resmîleştirmek içindir. Ayıbın giderilmesi, tazminat ya da fesih için ayrıca esas dava açılması gerekir.