Kiracı / Kiraya Veren Dengesizliği ve Kira Sözleşmelerindeki Adil Olmayan Hükümler

Giriş

Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü şekil serbestisi çerçevesinde kurulmakta ve çoğu zaman taraflar arasında hazır sözleşme metinleri kullanılmaktadır. Bu durum, sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracının menfaatlerinin yeterince korunamaması sonucunu doğurabilmektedir. Özellikle ekonomik dalgalanmaların yoğun yaşandığı dönemlerde kiraya verenler, sözleşmeye kendi lehlerine hükümler koyarak dengeyi bozabilmektedir. Bu makalede, kira hukukunda kiracı–kiraya veren arasındaki dengesizlikler ve kira sözleşmelerindeki adil olmayan hükümlerin hukuki niteliği ele alınacaktır.

İçerik

1. Dengesizliğin Kaynakları

• Ekonomik güç farkı: Kiraya veren, taşınmazı elinde bulundurmanın sağladığı ekonomik üstünlüğü kullanabilmektedir.

• Bilgi asimetrisi: Kiracılar çoğu zaman hukuki düzenlemelerden habersizdir; kiraya verenin hazırladığı sözleşme hükümlerini tartışmadan kabul etmek zorunda kalır.

• Barınma hakkının zorunluluğu: Konut kiralarında, kiracının yaşam alanı olması nedeniyle pazarlık gücü daha da azalır.

2. Adil Olmayan Hükümlere Örnekler

• Aşırı güvence bedeli: Kanunda öngörülenden fazla depozito talep edilmesi.

• Keyfi tahliye şartı: Kiraya verenin tek taraflı beyanıyla sözleşmeyi sona erdirebilmesini öngören hükümler.

• Aşırı kira artış oranı: TÜFE sınırını aşan artış maddeleri.

• Bakım ve onarım giderlerinin tamamının kiracıya yüklenmesi: TBK m.301 ve devamındaki düzenlemelere aykırıdır.

• Alt kira ve devir yasağının genişletilmesi: Kanunda öngörülenden daha daraltıcı hükümler konulması.

3. Hukuki Değerlendirme

• Emredici hükümlere aykırılık: TBK m.344 gibi hükümler kiracı lehine emredici olup, sözleşme ile bertaraf edilemez.

• Genel işlem şartı denetimi: TBK m.20-25 arasında düzenlenen genel işlem koşulları çerçevesinde, sözleşmedeki adil olmayan hükümler geçersiz sayılabilir.

• Yargıtay uygulaması: Yargıtay, kiracıyı aşırı derecede zora sokan, kanuna aykırı artış ve tahliye hükümlerini geçersiz kabul etmektedir.

4. Akademik Tartışmalar

Akademik yazında kiracının korunması, sosyal devlet ilkesi ile ilişkilendirilmekte; sözleşme özgürlüğünün sınırsız olmadığı vurgulanmaktadır. Bazı yazarlar, özellikle konut kiralarında kiracı lehine yorum ilkesinin uygulanmasını önermektedir. Buna karşılık, mülkiyet hakkı ekseninde kiraya verenin taşınmaz üzerindeki tasarruf özgürlüğünün fazla kısıtlanmaması gerektiğini savunan görüşler de vardır.

Sonuç

Kiracı–kiraya veren ilişkisi, ekonomik ve hukuki açıdan eşit olmayan tarafların karşı karşıya geldiği bir ilişkidir. Bu dengesizlik, kira sözleşmelerinde adil olmayan hükümler yoluyla daha da derinleşebilmektedir. Türk Borçlar Kanunu, emredici hükümler ve genel işlem şartı denetimi ile kiracıyı korumayı amaçlamaktadır. Ancak uygulamada kiracıların haklarını bilmesi ve gerektiğinde yargı yoluna başvurması büyük önem taşımaktadır. Hukuki denge, yalnızca kanuni düzenlemelerle değil, bilinçli kiracılık kültürü ile de sağlanabilir.