Kira Uyarlama Davaları

Giriş

Kira sözleşmeleri, uzun süreli hukuki ilişkilerden biridir. Ancak sözleşmenin yapıldığı tarihteki ekonomik ve sosyal koşullar, zaman içinde köklü değişikliklere uğrayabilir. Döviz kurlarındaki dalgalanmalar, yüksek enflasyon, doğal afetler veya olağanüstü ekonomik krizler, kira bedelinin başlangıçta öngörülen dengesini bozabilir. Bu noktada Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, “aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında uyarlama davası açılmasına imkân tanır. Bu davalar, kira hukukunda son yıllarda özellikle enflasyonun yükselmesiyle birlikte daha sık başvurulan bir yol haline gelmiştir.

İçerik

1. Hukuki Dayanak

TBK m.138’e göre:

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı,

• Bu durum borçludan kaynaklanmamalı,

• İfa, borçlu için dürüstlük kuralına aykırı biçimde aşırı derecede güçleşmiş olmalı,

• Borçlu edimini henüz ifa etmemiş olmalı ya da ifa etmiş olsa dahi hakkını saklı tutmuş olmalıdır.

Kira ilişkisi bakımından bu hüküm, kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması için dava açma imkânı tanır.

2. Uygulamada Uyarlama Davaları

• Kiracı tarafından açılan davalar: Genellikle dövizle yapılan kira sözleşmelerinde, kur artışlarının öngörülemez düzeyde yükselmesi üzerine açılır. Kiracı, bedelin düşürülmesini talep eder.

• Kiraya veren tarafından açılan davalar: Yüksek enflasyon nedeniyle kira bedelinin reel değerini kaybetmesi halinde, kiraya veren mevcut kira bedelinin artırılmasını talep edebilir.

• Geçici düzenlemelerle ilişkisi: Türkiye’de 2022–2024 arasında getirilen %25 kira artış sınırı, uyarlama davalarının önemini artırmış; bazı durumlarda kiraya verenler bu sınırın hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek uyarlama talebinde bulunmuştur.

3. Yargıtay İçtihatları

Yargıtay, uyarlama davalarında sıkı kriterler uygulamaktadır:

• Olağanüstü durumun sözleşme yapıldığı tarihte öngörülmemiş olması gerekir.

• Ekonomik dalgalanmaların olağan sınırları, uyarlama için yeterli görülmez. Ancak kriz, yüksek enflasyon veya dövizde olağanüstü artışlar haklı neden olabilir.

• Beş yıl dolmadan kira tespiti davası açılamasa da, uyarlama davası olağanüstü koşullara dayanıyorsa mümkündür.

4. Akademik Tartışmalar

• Bir görüşe göre, uyarlama davaları sözleşme serbestisini zedelemekte ve hukuki öngörülebilirliği azaltmaktadır.

• Baskın görüş ise, sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmayan olağanüstü durumların adil dengenin korunması için uyarlamayı zorunlu kıldığını savunur. Bu yaklaşım, “sözleşmeye bağlılık” ilkesinin yanında “clausula rebus sic stantibus” ilkesini de dikkate alır.

Sonuç

Kira uyarlama davaları, ekonomik koşulların olağanüstü şekilde değişmesi halinde tarafların menfaatlerini yeniden dengelemeyi amaçlayan bir mekanizmadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, kira sözleşmelerinde taraflardan birinin aşırı mağduriyetini engellemek için önemli bir güvence oluşturur. Ancak uyarlama, istisnai bir yol olup, mahkemeler tarafından dar yorumlanmaktadır. Bu nedenle, uyarlama davası açmadan önce koşulların gerçekten olağanüstü olup olmadığının titizlikle değerlendirilmesi gerekir.