Kira Sözleşmelerinde Geçersiz Hükümler

Giriş

Kira sözleşmeleri, çoğu zaman kiraya veren tarafından hazırlanan matbu metinlerle yapılmaktadır. Bu durum, kiracı ile kiraya veren arasındaki güç dengesizliği nedeniyle bazı hükümlerinin kanuna aykırı veya adil olmayan şekilde düzenlenmesine yol açabilir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı korumak amacıyla emredici hükümler öngörmüş ve kiracının aleyhine getirilen düzenlemelerin geçersiz sayılacağını açıkça belirtmiştir. Bu makalede, kira sözleşmelerinde sıklıkla rastlanan geçersiz hükümlere, örnek metinlere ve bunların hukuki sonuçlarına değinilecektir.

İçerik

1. Geçersizlik Kavramı ve Hukuki Dayanak

• TBK m.27: Kanuna, ahlaka, kamu düzenine veya kişilik haklarına aykırı sözleşme hükümleri kesin olarak hükümsüzdür.

• TBK m.344: Kira artış oranı, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamaz; bu sınırı aşan hükümler geçersizdir.

• TBK m.301–316: Kiralananın kullanıma elverişli şekilde teslimi, bakım-onarım sorumluluğu ve kiracının korunmasına ilişkin hükümler emredici niteliktedir.

2. Kira Sözleşmelerinde Sık Rastlanan Geçersiz Hükümler

• Aşırı kira artışı maddeleri: TÜFE sınırını aşan, dövize endeksli artışları sınırsız kılan hükümler.

• Keyfi tahliye şartı: Kiraya verenin tek taraflı iradesiyle sözleşmeyi sona erdirebilmesini öngören hükümler.

• Aşırı güvence bedeli: TBK’ye göre güvence (depozito) en fazla üç aylık kira bedeli olabilir; bunun üzerindeki talepler geçersizdir.

• Bakım ve onarım yükümlülüğünün kiracıya bırakılması: Kanunen kiraya verene ait olan onarımların tamamının kiracıya yüklenmesi.

• Alt kira ve devir yasağının genişletilmesi: Kanunda öngörülenden daha kısıtlayıcı şekilde kiracının kullanım hakkını sınırlandıran hükümler.

3. Örnek Geçersiz Hükümler ve Açıklamaları

• Örnek 1: “Kiracı, her kira döneminde kira bedelini %70 oranında artırmayı kabul eder.”
  🔎 Bu hüküm TBK m.344’e aykırıdır. Kira artışı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamaz. Fazlası geçersizdir, artış TÜFE oranı üzerinden geçerli olur.

• Örnek 2: “Kiraya veren, istediği zaman kiracıyı herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye edebilir.”
  🔎 TBK m.300 ve devamına aykırıdır. Tahliye, yalnızca kanunda öngörülen sebeplerle mümkündür. Tek taraflı keyfi tahliye geçerli değildir.

• Örnek 3: “Kiracı, kiralananın bakım ve onarım giderlerinin tamamını üstlenir.”
  🔎 TBK m.301 uyarınca, kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür. Kiracıya tüm bakım masraflarının yüklenmesi geçersizdir.

• Örnek 4: “Kiracı, kira sözleşmesi bitmeden taşınmazı hiçbir şekilde devredemez veya alt kiraya veremez.”
  🔎 TBK m.322, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasını arar. Tamamen yasaklayıcı hükümler, kanunun tanıdığı imkânı ortadan kaldırdığı için geçersizdir.

• Örnek 5: “Kiracı, üç aylık kira bedeli dışında ayrıca altı aylık depozito ödemeyi kabul eder.”
  🔎 TBK m.342’ye göre güvence bedeli en fazla üç aylık kira bedelidir. Bunun üstündeki talepler geçersizdir.

4. Hukuki Sonuçlar

• Geçersiz hükümlerin yerine doğrudan kanun hükümleri uygulanır.

• Fazla ödenen kira, depozito veya masraf, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri istenebilir.

• Yargıtay, kiracıyı aşırı derecede zora sokan, kanuna aykırı artış ve tahliye hükümlerini geçersiz kabul etmektedir.

Sonuç

Kira sözleşmelerinde yer alan bazı hükümler, tarafların serbest iradesiyle yazılmış olsa dahi geçerli değildir. Kanun koyucu, kiracıyı koruma amacıyla emredici düzenlemeler getirmiş ve bu düzenlemelere aykırı hükümleri hükümsüz saymıştır. Uygulamada en sık görülen geçersiz hükümler, aşırı kira artışı, aşırı depozito, tek taraflı tahliye ve bakım-onarım yükümlülükleridir. Kiracılar, bu tür hükümlere bağlı kalmak zorunda olmadıkları gibi, fazla yaptıkları ödemeleri geri talep etme hakkına sahiptir.