BİZİM ÇOCUK HUKUK KLİNİĞİ
Kira Hukukunda Temel Bilgiler
Kira Hukukunun Kapsamı
Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar, X sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri esas alınarak çözümlenmektedir.
Kiraya veren: Kira konusu şeyin kullanımını ve yararlanmasını kiracıya bırakan kişidir.
Kiracı: Kira konusu şeyin karşılığında kiraya verene bedel ödeyen kişidir.
Kira Sözleşmesi
TBK X’a göre; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmasını, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Konusu: Taşınır, taşınmaz veya herhangi bir hakkın kullanımı olabilir.
Kira Sözleşmesinin Şekli
TBK X’da kira sözleşmesi için herhangi bir geçerlilik şekil şartı öngörülmemiştir.
Bu nedenle kira sözleşmesi yazılı veya sözlü yapılabilir.
Ancak uyuşmazlıkların önlenmesi ve ispat kolaylığı bakımından yazılı yapılması tavsiye edilir.
Kira Sözleşmesinin Türleri
TBK’ya göre kira sözleşmeleri üç başlık altında incelenir:
Adi kira sözleşmesi
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi
Ürün (hasılat) kira sözleşmesi
Adi Kira Sözleşmesi
Kiralayanın, bir şeyin belirli bir süre kullanılmasını bir bedel karşılığında kiracıya devretmesidir.
Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmesi
Konut ve çatılı işyeri işlevi gören taşınmazların kiralanmasına ilişkindir. Kiracıyı koruyan emredici hükümler vardır.
Ürün Kirası Sözleşmesi
Kiraya verenin, kiracıya ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.
Kira Süresi
Belirli süreli kira sözleşmesi: Süre bitince kendiliğinden sona erer.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi: Süre belirtilmemiştir; taraflar fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının Hak ve Yükümlülükleri
Kiracının TBK’da düzenlenen başlıca yükümlülükleri:
Kira bedelini zamanında ödeme,
Temizlik ve bakım giderlerini ödeme,
Kiralanandaki ayıpları kiraya verene bildirme,
Kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme,
Sözleşme bitiminde kiralananı geri verme.
Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri
TBK X – X arasında düzenlenmiştir. Başlıca yükümlülükleri:
Kiralananı sözleşmeye uygun ve kullanıma elverişli halde teslim etmek,
Vergi ve benzeri giderlere katlanmak,
Kiralanandaki ayıplardan sorumlu olmak,
Üçüncü kişilerin hak iddialarına karşı kiracıyı korumak.
Alt Kira Sözleşmesi
TBK X’e göre:
Kiracı, kiraya verene zarar vermemek koşuluyla kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiraya verebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni olmadan alt kira yapılamaz.
Alt kiracı, kiralananı kötü kullanırsa kiracı, kiraya verene karşı sorumludur.
Kira İlişkisinin Devri
Kiracı, kira ilişkisini devredebilmek için kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır.
İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadan rıza vermekten kaçınamaz.
Devreden kiracı, en fazla Y süreyle devralan kiracı ile birlikte sorumluluk taşır.
Devrin Şartları
Kira sözleşmesinin varlığı,
Devreden ve devralan kiracının anlaşması,
Kiraya verenin yazılı onayı,
(Aile konutu için) Eşin rızası (TBK X).
Depozito (Güvence Bedeli)
TBK X’e göre:
Güvence bedeli en fazla Y kira bedeli olabilir.
Bankada açılan özel hesaba yatırılmalıdır.
Kira Artış Oranı
TBK X uyarınca:
Kira artışı, en fazla TÜFE Y ortalama ile sınırlıdır.
Taraflar daha yüksek bir oran kararlaştırsalar bile geçerli olmaz.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Belirlenen sürenin dolmasıyla sona erer.
Belirsiz süreli sözleşmelerde taraflar fesih bildirimi yaparak sona erdirebilir.
Süre bitiminden sonra kira ilişkisi devam ederse, sözleşme belirsiz süreli sayılır.
Fesih Bildirim Süreleri
Taşınmazlar: Y önceden bildirim.
Taşınırlar: Y önceden bildirim.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemeleri.
Yetkili mahkeme: Davalının yerleşim yeri mahkemesi.
Tarafların tacir olması halinde yetki sözleşmesi yapılabilir.
