Kira Hukuku ve Dünya Karşılaştırması

Kira hukuku, mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasında adil bir denge kurmayı amaçlayan en önemli hukuk alanlarından biridir. Her ülkede bu denge farklı şekilde kurulmakta; ekonomik koşullar, sosyal devlet anlayışı, kültürel faktörler ve konut piyasasının durumu düzenlemelerin yönünü belirlemektedir. Türkiye’de kira hukukunun temel kaynağı Türk Borçlar Kanunu iken, dünya genelinde farklı modellerin uygulandığı görülmektedir. Bu çalışmada, kira sözleşmesinin kurulması, kira bedelinin belirlenmesi, artış sınırları, sona erme ve tahliye sebepleri, geçersiz hükümler ve kiracı-kiraya veren dengesi bakımından Türkiye ile farklı ülke örnekleri karşılaştırılacaktır.

1. Türkiye’de Kira Hukuku

1.1. Sözleşmenin Kurulması

• Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre kira sözleşmesi şekle tabi değildir; sözlü veya yazılı yapılabilir.

• Yazılı yapılması ispat kolaylığı bakımından önemlidir.

• Kiralananın türü (konut, işyeri, ürün kirası) sözleşmenin hükümlerini etkiler.

• Depozito (güvence bedeli): En fazla üç aylık kira bedeli olabilir (TBK m.342).

1.2. Kira Bedeli ve Artış

• TBK m.344 uyarınca kira artışı, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır.

• 2022’de getirilen %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.

• Artık kira artışında geçerli olan tek sınır TÜFE ortalamasıdır. Tarafların anlaşması bu sınırı aşamaz.

• Kiraya veren, artışın yetersiz kaldığını düşünürse “kira bedelinin tespiti davası” açabilir.

1.3. Sona Erme ve Tahliye Sebepleri

• Belirli süreli sözleşmeler: Süre bitiminde sona erer, taraflar devam ederse belirsiz süreliye dönüşür.

• Belirsiz süreli sözleşmeler: Kanunda öngörülen fesih bildirim süreleriyle sona erdirilebilir.

• Tahliye nedenleri:

  • Kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı,

  • İmar veya yeniden inşa çalışmaları,

  • On yıllık uzama süresi sonunda fesih,

  • Kiracının kira bedelini ödememesi,

  • Kiracının tahliye taahhüdü.

1.4. Geçersiz Hükümler

• TÜFE sınırını aşan artış maddeleri,

• 3 aylık depozito sınırını aşan hükümler,

• Kiraya verene keyfi tahliye yetkisi tanıyan hükümler,

• Tüm bakım-onarım masraflarını kiracıya yükleyen maddeler geçersizdir.

2. Dünya Örnekleri

Almanya

• Kuruluş: Yazılı sözleşme yaygındır. Depozito en fazla 3 aylık kira olabilir.

• Artış: (kira aynası) sistemine göre belirlenir.

  • 3 yıl içinde toplam artış %20’yi, bazı şehirlerde %15’i geçemez.

• Tahliye: Keyfi fesih yasaktır. Tahliye ancak ciddi gerekçelerle mümkündür (örneğin ev sahibinin ihtiyacı).

• Geçersiz hükümler: Aşırı artış, keyfi tahliye ve kiracıyı orantısız yükümlülük altına sokan hükümler geçersizdir.

Fransa

• Kuruluş: Konut kiralarında yazılı sözleşme zorunludur. Depozito en fazla 1–2 aylık kira olabilir.

• Artış: Devletin yayımladığı resmi endekslere (INSEE) göre yapılır.

• Tahliye: Kış aylarında tahliye yasağı vardır.

• Geçersiz hükümler: Endeks dışı artışlar, haksız tahliye hükümleri.

ABD

• Kuruluş: Eyaletlere göre değişir, çoğu yerde yazılı sözleşme zorunludur.

• Artış: Bazı eyaletlerde RT veya RS var (New York, Kaliforniya). Çoğu eyalette serbest piyasa geçerlidir.

• Tahliye: Eyalete göre farklılık gösterir. Bazı eyaletlerde çok hızlı tahliye prosedürleri vardır.

• Geçersiz hükümler: Tüketici koruma yasalarına aykırı hükümler. Ancak kiracı lehine emredici düzenlemeler Avrupa’daki kadar güçlü değildir.

İngiltere

• Kuruluş: Yazılı sözleşme yaygındır.

• Artış: Piyasa koşulları belirleyicidir. Devlet müdahalesi sınırlıdır.

• Tahliye: AST süresi sonunda ev sahibi geniş tahliye hakkına sahiptir.

• Geçersiz hükümler: UT çerçevesinde tüketici hukukuna aykırı hükümler geçersizdir.

İsviçre

• Kuruluş: Yazılı sözleşme tercih edilir.

• Artış: Yalnızca objektif sebeplerle mümkündür (enflasyon, faiz oranı, bakım masrafları).

• Tahliye: Çok sınırlı sebeplerle mümkündür, kiracı güçlü şekilde korunur.

• Geçersiz hükümler: Kiracıyı aşırı yükümlülük altına sokan ve kanuni sınırları aşan hükümler.

Hollanda

• Kuruluş: Yazılı sözleşme yaygındır.

• Artış: “Puanlama sistemi” uygulanır. Ev özelliklerine göre maksimum kira belirlenir.

• Tahliye: Yalnızca kanunda öngörülen nedenlerle mümkündür.

• Geçersiz hükümler: Sistem dışı artış ve keyfi tahliye hükümleri.

İskandinav Ülkeleri (İsveç – Norveç – Danimarka)

• İsveç: Kira dernekleri ve ev sahipleri arasında toplu pazarlıkla kira artışları belirlenir. Tahliye çok sınırlıdır.

• Norveç: Kira artışları enflasyonla sınırlıdır. Keyfi zam yapılamaz. Tahliye yalnızca haklı gerekçelerle mümkündür.

• Danimarka: Kira artışları konutun özelliklerine ve resmi düzenlemelere göre yapılır. Kiracılar güçlü korunur.

İspanya

• Kuruluş: Yazılı sözleşme zorunludur.

• Artış: 2019 reformuyla kira artışı resmi endekslere bağlanmıştır.

• Tahliye: Asgari kira süresi 5 yıl (şirketlerde 7 yıl). Bu süre boyunca keyfi tahliye yapılamaz.

İtalya

• Kuruluş: Yazılı sözleşme şarttır.

• Artış: Uzun süre devlet tarafından sıkı denetime tabiydi; halen sosyal konutlarda kira kontrolü devam ediyor.

• Tahliye: Sözleşme bitiminde ve kanuni sebeplerle mümkündür.

Japonya

• Kuruluş: Yazılı sözleşme yaygındır.

• Artış: Ev sahibi artış talep edebilir, kiracı itiraz ederse mahkeme hakkaniyetle karar verir.

• Tahliye: Çok sınırlı koşullarda mümkündür; kiracının uzun süreli barınma hakkı korunur.

Kanada

• Kuruluş: Eyaletler bazında düzenlenir.

• Artış: Çoğu eyalette yıllık artış oranı hükümet tarafından belirlenir.

• Tahliye: Ancak haklı nedenlerle mümkündür.

Avustralya

• Kuruluş: Eyalet bazında düzenlenir.

• Artış: Yılda yalnızca sınırlı sayıda artış yapılabilir.

• Tahliye: Kanunda belirtilen nedenlerle mümkündür.

3.Karşılaştırmalı Değerlendirme Tablosu

Türkiye’de kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyucu hükümleri sayesinde kiracılara belli bir güvence sağlar. Ancak özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde bu korumanın pratikte zayıfladığı görülür. Nitekim son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar nedeniyle geçici olarak %25 kira artış sınırı getirilmişti. Bu uygulama, kiracıyı ani ve fahiş artışlara karşı korumayı amaçlıyordu. Fakat bu sınır yalnızca geçici bir tedbir niteliğindeydi ve 1 Temmuz 2024 itibarıyla kaldırıldı. Şu an için yalnızca TÜFE’nin 12 aylık ortalaması kira artışında üst sınır olarak uygulanmaktadır. Bu durum, Türkiye’nin sisteminin esasen serbestlik ve sınırlama arasında bir denge kurmaya çalıştığını, ancak bu dengenin kriz dönemlerinde daha çok “korumacı” yönde değişebildiğini göstermektedir.

Avrupa ülkeleri, özellikle Almanya, Fransa, İsviçre, Hollanda ve İskandinav ülkeleri, kiracıya yönelik çok daha güçlü ve sürekli koruma mekanizmaları işletmektedir. Örneğin Almanya’daki Mietspiegel sistemiyle, kira artışları yalnızca bölgesel piyasa ortalamalarına göre yapılabilir ve belirli zaman dilimlerinde üst sınır (örneğin 3 yılda %20) aşılmamalıdır. Fransa’da ise devletin belirlediği endeksler dışında kira artışı yapılamaz ve kış aylarında tahliye yasağı gibi sosyal korumalar sürekli yürürlüktedir. Türkiye’de uygulanan geçici %25 sınırlaması, bu ülkelerdeki kalıcı ve kökleşmiş sınırlama rejimlerine benzemekle birlikte, esas fark bu düzenlemelerin bizde geçici, onlarda ise sistematik olmasıdır.

Buna karşılık ABD ve İngiltere gibi ülkelerde daha liberal bir yaklaşım benimsenmiştir. Burada kiraya verenin serbestisi daha geniştir; kira bedelleri büyük ölçüde piyasa koşullarına bırakılmıştır. Ancak New York gibi bazı eyaletlerde veya Londra’nın belirli bölgelerinde “rent control” ya da “rent stabilization” adı verilen kiracı koruma mekanizmaları mevcuttur. Fakat bunlar genellikle sınırlı alanlarda ve dar kapsamlıdır. Türkiye, %25 sınırı döneminde bu ülkelere kıyasla daha “müdahaleci” bir profil çizmiş olsa da bu uygulama geçici olduğu için Anglo-Sakson sistemlerine daha yakın bir serbestlik modeline geri dönmüştür.

Asya ülkelerinden Japonya, kiracıyı en güçlü koruyan ülkelerden biridir. Kira artış talepleri mahkeme tarafından hakkaniyet denetimine tabidir; keyfi artışlara izin verilmez. Tahliye ise oldukça zordur ve yalnızca ciddi, somut gerekçelerle mümkündür. Türkiye’deki geçici sınırlamalar Japonya’daki gibi kalıcı bir kiracı lehine yaklaşım yaratmamakta, fakat sistemin hangi dönemlerde ne kadar müdahaleci olabileceğini göstermektedir.

Kanada ve Avustralya ise ABD ve İngiltere’ye göre daha dengeli bir yaklaşım sergiler. Bu ülkelerde eyalet yönetimleri kira artışlarını yıllık belirlenen oranlarla sınırlandırır. Örneğin Kanada’nın Ontario eyaletinde her yıl “annual guideline” açıklanır ve ev sahibi bu oranın üzerinde zam yapamaz. Avustralya’da da benzer şekilde kira artışı yılda sınırlı sayıda yapılabilir ve makuliyet ilkesi aranır. Türkiye’nin geçici %25 sınırı, bu ülkelere kıyasla çok daha katıydı; fakat bu ülkelerdeki sınırlamaların uzun vadeli ve kurumsallaşmış olması Türkiye’den ayrışan önemli bir noktadır.

Sonuç olarak, Türkiye kira hukuku açısından melez bir sistem görünümündedir. Normal koşullarda TÜFE ile sınırlı artış ve emredici bazı hükümlerle kiracı korunur; kriz dönemlerinde ise daha sert ve geçici tedbirler (örneğin %25 sınırı) devreye sokulabilir. Avrupa ülkeleri kalıcı şekilde müdahaleci, Anglo-Sakson ülkeleri kalıcı şekilde serbest, Kanada–Avustralya ise dengeli modellerle öne çıkmaktadır. Türkiye’nin gelecekte izleyeceği yol, büyük ölçüde ekonomik istikrar ve toplumsal ihtiyaçlara bağlı olarak şekillenecektir.

Sonuç olarak Kira hukuku, yalnızca özel hukuk ilişkisi değil aynı zamanda toplumsal denge ve sosyal devlet ilkesinin bir yansımasıdır. Türkiye’de kiracıyı koruyan hükümler güçlüdür, fakat ekonomik dalgalanmalar nedeniyle uygulamada sorunlar yaşanır. Avrupa ve İskandinav ülkeleri, kiracıya en güçlü korumaları sağlarken, ABD ve İngiltere daha çok piyasa serbestisine dayanır. Japonya gibi ülkeler ise kiracıyı neredeyse mutlak şekilde korur.

Türkiye’nin gelecekteki kira hukuku politikaları, dünya örneklerinden de yararlanılarak, kiracı ve kiraya veren arasındaki dengenin daha sürdürülebilir şekilde kurulmasına yönelmelidir.