Kira Bedelinin Tespiti: Beş Yıllık Süre Sonrası Rejimi

Giriş

Kira bedelinin belirlenmesi, kira hukukunun en çok tartışılan konularından biridir. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, tarafların başlangıçta belirlediği bedelin zamanla piyasa koşullarının gerisinde kalması uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesinde taraf iradeleri ile birlikte emsal kiralar, TÜFE oranı ve hakkaniyet ölçütlerini dikkate alarak özel bir sistem kurmuştur. Beş yıllık sürenin dolması, kira bedelinin yeniden tespiti bakımından özel bir eşik teşkil etmektedir.

İçerik

1. Hukuki Çerçeve

TBK m.344’e göre kira bedelinin belirlenmesinde;

• TÜFE’nin 12 aylık ortalaması,

• Kiralananın durumu,

• Emsal kira bedelleri,

• Hakkaniyet ölçütü,
  birlikte dikkate alınır. Beş yıllık sürenin dolmasından sonra kira bedelinin rayiç değer üzerinden yeniden tespiti mümkündür.

2. Beş Yıl Sonrası Rejim

Beş yıllık sürenin dolması ile birlikte kiraya veren veya kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açabilir. Bu davada hâkim, emsal kira bedellerini ve ekonomik verileri değerlendirerek hakkaniyete uygun yeni kira bedelini belirler. Karar, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.

3. Akademik Tartışmalar

• Beş yıl dolmadan tespit davası açılıp açılamayacağı: Görüş birliği, beş yıl dolmadan TBK m.344’e dayalı tespit davası açılamayacağı, ancak olağanüstü koşullar varsa m.138 uyarlama yoluna gidilebileceği yönündedir.

• Hakkaniyet indirimi: Akademik yazında ve Yargıtay kararlarında, emsal kiralarla bulunan kira bedeline mutlaka hakkaniyet indirimi uygulanması gerektiği kabul edilmektedir.

• Uzun süreli sözleşmelerde altıncı yılın rejimi: Özellikle belirli süreli uzun sözleşmelerde, 5 yılın dolmasından sonra 6. yılda hangi hükümlerin uygulanacağı yönünde farklı yaklaşımlar mevcuttur.

4. Uygulama ve Yargıtay İçtihatları

Yargıtay, beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte kira bedelinin “boş olarak yeniden kiralansa getireceği bedel” üzerinden tespit edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bununla birlikte, mahkemelerin emsal seçimine ve bilirkişi raporlarının güncelliğine büyük önem verilmektedir.

Sonuç

Beş yıllık sürenin dolması, kira bedelinin tespiti bakımından özel bir dönemeçtir. Bu süreçte tarafların hazırlıklarını emsal kira verileri, ekonomik göstergeler ve bilirkişi raporlarıyla desteklemeleri gerekir. Hukuk öğretisi ve yargı kararları, kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak belirlenmesini ortak payda olarak benimsemektedir. Ancak beş yıl dolmadan açılacak davaların reddi, altıncı yılın rejimi ve hakkaniyet indiriminin kapsamı gibi konular halen tartışmalıdır. Bu nedenle kira tespit davalarında doğru hukuki stratejinin belirlenmesi, uzman desteği ile mümkündür.