Kira Artışının Serbestliği vs Koruma İhtiyacı

Giriş

Kira sözleşmeleri, özel hukuk ilişkilerinde tarafların irade serbestisinin en yoğun biçimde ortaya çıktığı alanlardan biridir. Bununla birlikte kira, aynı zamanda barınma hakkı ve ekonomik yaşamın devamlılığı ile doğrudan ilişkili olduğundan, devletin müdahalesini de zorunlu kılar. Bu noktada “kira artışının serbestçe belirlenmesi” ile “kiracının korunması” arasında hassas bir denge kurulması gerekir.

İçerik

1. Serbest Piyasa Yaklaşımı

Kira artışlarının tamamen tarafların serbest iradesine bırakılması gerektiğini savunan görüşler, mülkiyet hakkının korunmasını ön plana çıkarır. Kiraya verenin taşınmazını serbestçe değerlendirmesi, piyasa koşullarında rayiç bedel üzerinden kira talep etmesi doğal kabul edilir. Bu yaklaşım, özellikle konut arzının sınırlı olduğu piyasalarda “arz-talep dengesine uygun kira”yı en adil yöntem olarak görür.

2. Koruma İhtiyacı

Buna karşılık, kiracının korunması ihtiyacını öne çıkaran yaklaşım, konutu yalnızca bir “ekonomik mal” değil, aynı zamanda “yaşamsal bir ihtiyaç” olarak görür. Barınma hakkı, Anayasa ve uluslararası sözleşmelerde güvence altına alınmıştır. Bu nedenle, serbest piyasanın kiracıyı koruyamayacağı düşünülerek devletin müdahalesi zorunlu görülür. TÜFE sınırı, %25’lik artış kuralı (geçici), tahliye sınırlamaları gibi düzenlemeler bu yaklaşımın yansımasıdır.

3. Akademik Tartışmalar

Akademik yazında kira artışı konusunda iki ana görüş öne çıkmaktadır:

• Tam serbestlik taraftarları, sözleşme özgürlüğünü zedeleyen sınırlamaların mülkiyet hakkına müdahale oluşturduğunu ileri sürer.

• Koruma taraftarları, özellikle ekonomik kriz dönemlerinde devletin kira artışlarını sınırlandırmasının sosyal devlet ilkesi açısından zorunlu olduğunu savunur.

Son yıllarda Türkiye’de yaşanan yüksek enflasyon, bu tartışmaları daha da keskinleştirmiştir. TÜFE sınırı, bir yandan kiracıları korurken, diğer yandan kiraya verenlerin maliyetlerini karşılamadığı için adaletsizlik yarattığı iddia edilmiştir.

4. Uygulama ve Yargı Kararları

Yargıtay, kira artışlarının belirlenmesinde sözleşme özgürlüğünü tanımakla birlikte, TBK m.344’teki sınırlamaları emredici nitelikte kabul etmektedir. Yani taraflar artış oranını serbestçe kararlaştırabilir; fakat bu oran TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamaz. Böylece serbestlik ile koruma arasındaki denge, yargı kararlarında kanunun çizdiği çerçeve içinde korunmaktadır.

Sonuç

Kira artışlarının serbestçe belirlenmesi ile kiracının korunması arasında kurulan denge, kira hukukunun en temel tartışma konularından biridir. Ekonomik istikrarın olduğu dönemlerde serbest piyasa mekanizması yeterli olabilirken, kriz ve yüksek enflasyon dönemlerinde koruma ihtiyacı ağır basmaktadır. Türk hukukunda benimsenen model, sözleşme özgürlüğünü kabul ederken, kiracıyı da sınırlı ölçüde korumayı amaçlayan karma bir sistemdir. Bu denge, her dönemin ekonomik koşullarına göre yeniden değerlendirilmekte ve tartışmalar da bu noktada yoğunlaşmaktadır.