Fahiş Kira Artışı Şikayetleri ve Fazla Zamların Düzeltilebilirliği

Giriş

Kira hukukunda en güncel tartışmalardan biri, kiraya verenlerin uyguladığı fahiş kira artışlarıdır. Özellikle büyük şehirlerde kiraların kısa sürede birkaç katına çıkması, hem toplumsal hem de hukuki açıdan önemli uyuşmazlıklar doğurmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira artışının TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşamayacağını düzenlemiştir. Ancak bazı durumlarda taraflar bu sınırın üzerinde kira artışına imza atmakta veya kiracılar baskı altında bu şartları kabul etmektedir. Bu makalede, fahiş kira artışlarının şikâyet edilebilirliği ve fazla ödenen kira bedellerinin nasıl düzeltilebileceği incelenecektir.

İçerik

1. Hukuki Çerçeve

• TBK m.344: Tarafların kararlaştırdığı artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamayı geçemez. Bu hüküm emredici niteliktedir.

• Sözleşmede hüküm bulunmaması: Hüküm olmasa dahi kanun doğrudan TÜFE sınırlamasını uygular.

• Beş yıllık süre sonrası: Kira tespit davası ile emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenebilir.

2. Fahiş Kira Artışının Şikâyet Yolları

• Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava: Kiracı, fazla kira artışını kabul etmiş olsa dahi, fazla ödediği kısmın iadesi için dava açabilir.

• İcra takibi sonrası itiraz: Kiraya veren fazla artış üzerinden alacak talep ederse, kiracı TBK m.344’ü ileri sürerek itiraz edebilir.

• İdari başvurular: Fahiş kira artışı şikâyetleri, Cumhuriyet Başsavcılıklarına veya Ticaret Bakanlığı’nın tüketici şikâyet mekanizmalarına da yapılabilmektedir.

3. Fazla Ödenen Kiranın Geri Alınması

Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının serbest irade ile dahi fazla kira artışını kabul etmesi geçerli değildir. Fazla ödeme sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Örneğin, TÜFE oranı %30 iken %70 artış yapılmışsa, %40’lık kısım hukuken geçersizdir ve kiracı bunu geri talep edebilir.

4. Akademik Görüşler

• Bir görüşe göre, sözleşme serbestisi kiracının kabul ettiği artışı bağlayıcı kılar; ancak bu görüş, emredici hüküm nedeniyle uygulamada kabul görmemektedir.

• Diğer baskın görüş, TBK m.344’ün kiracıyı korumak amacıyla konulmuş emredici hüküm olduğunu ve kiracının iradesiyle bertaraf edilemeyeceğini savunmaktadır.

Sonuç

Fahiş kira artışları, kira hukukunda kiracının korunması ilkesinin sınandığı alanlardan biridir. Türk hukukunda TÜFE sınırının aşılması, tarafların rızasıyla dahi geçerli değildir. Kiracılar fazla ödedikleri kira bedellerini iade talebiyle geri alabilir; kiraya verenin bu yöndeki talepleri ise mahkemeler tarafından reddedilmektedir. Dolayısıyla kira artışında adil dengeyi sağlayan temel araç, TBK m.344’teki emredici sınırdır. Bunun yanında uygulamada kiracıların bilinçlenmesi ve haklarını etkin biçimde kullanması büyük önem taşımaktadır.